△楼事灼见——中南置地苏北区域公司董事长兼总裁 毕兴矿

Q1  楼事：毕总您好，很荣幸可以代表楼事与您进行一次深度对话。作为开始，请您先简单介绍一下中南置地目前的一些发展情况吧？

毕兴矿：好的，谢谢，中南置地是一家布局全国及海外的一家大型上市房企，在2018年底签约额突破1500亿，布局全国100多座城市，每年滚动开发300多个项目，拥有80万高端业主！位列中国房地产上市公司A股十强， 2019中国房地产开发企业TOP20，第16位！

△中南置地 布局

Q2  楼事：据我们了解，您是在2015年加入中南置地，是在怎样的一种机缘巧合下您与中南置地相识？又是什么方面吸引您做出选择，与中南置地携手共进？

毕兴矿：2015年7月，我加入中南，应该讲当时吸引我的有三个点比较突出，中南置地当时的规模在230亿左右，中南置地集团提出3年冲刺1000亿的战略目标，看中它高速发展的平台和机遇，这是一个方面原因，另外一个很重要的原因，就是这家企业文化非常的“简单、透明、阳光”，第三个方面，中南整个组织设计非常的“扁平、高效”，归纳下来就是战略方向非常明确，组织设计非常扁平、文化非常简单、透明、阳光。

△楼事灼见——中南置地苏北区域公司董事长兼总裁 毕兴矿

Q3  楼事：在当下不算乐观的大环境下，中南置地2018年销售业绩一举突破千亿，并继续保持了较高的增长，您认为中南能取得这样成绩的原因是什么？

毕兴矿：基于以下四个方面吧，第一个方面，就是中南置地的整个战略非常清晰，在2015年前，中南置地还是一个布局三四线城市偏多、一二线城市偏少的阶段，在2015年集团就优化制定了布局一二线，兼顾重点三四线战略，战略清晰方向明确。围绕着既定的战略，实际上我们做了很多动作，现在看来都是非常精准的，例如我们的总部从南通搬到了上海，表面上这是一个总部物理搬迁的动作，实际上它蕴含的是一个重大战略抉择，上海是人才高地、资金高地、各种资源整合的高地，对日后的高速增长起到至关重要的作用。

第二个方面，中南的产品研发体系，历经2016、2017、2018三年迭代，我们是中国地产行业里，首个正式发布“健康TED社区”白皮书的上市房企，我们的健康白皮书，可以简单的介绍一下，它实际上是围绕未来健康生活，由外到内，从规划到园林、到户型设计、到社区功能配套、到邻里互动交流空间打造，一个全方位立体的健康体系打造。

△中南置地 设计管理白皮书

至目前，我们中南置地，住宅有“府、集、悦”等多条成熟的产品线，包括我们讲的TED健康社区、都有融入这些产品线当中；我们的商业，从城市的首席到区域的副中心，到邻里中心，也有3条比较清晰的商业产品线；在文旅方面，我们既有近万亩的旅游度假休闲养生特色小镇，又有专业的足球特色小镇、教育特色小镇。第二个方面总结下来：我们有一个强大的研发体系、具有市场核心竞争的产品力支撑。

第三个方面，那就是刚才提到的组织保障，从中南置地集团到项目管理只有两级，虽然规模已经超过了1500亿，但是我们非常灵活，组织设计非常扁平，从置地集团到我们区域，再到项目，只有两级，整个扁平的组织设计，让我们非常高效，做任何决策灵活性都非常高。

第四个方面，我们文化非常的简单。像我们这三年实现近7倍的增长，可能在外界来看压力很大，实际上，我们心里很放松，因为在我们的组织和文化里是倡导“去指标化”管理的，我们无需同集团、boss博弈指标，取而代之的是强化全面预算管理意识。举个例子，苏北区域公司2018年就跨越了百亿规模，到了2019年，很多人问我：“你们是不是要冲刺200亿，有更高的目标？”但我说我们没有强压的指标，这是中南的文化，“没有指标”那怎么又能把整个集团、每个区域的业绩做好呢？这里面我们的文化的精髓，就是“自我驱动”、“无须扬鞭自奋蹄”，为什么大家有这么高的自觉性，其实规模是靠你自己做出来的，规模及业绩和员工的收入、员工自我在集团内部、在行业的地位等等都息息相关的，就是这样一个轻松的文化，实现了整个组织自我驱动，能够真正的实现“无须扬鞭自奋蹄”。

△楼事对话 中南置地苏北区域公司董事长兼总裁 毕兴矿

Q4  楼事：毕总，您在2017年带领中南置地苏北区域公司，实现了百亿级区域公司跨越，2018-2019年，苏北公司的成绩也同样亮眼，您能简单介绍苏北区域公司情况及它的制胜法宝？

毕兴矿： 我从总部到苏北是在2017年中，那个时候，苏北区域的总部在盐城，当时我们更多的依托于盐城、淮安、泰州下辖的泰兴，三座城市有三个粮仓型的项目，每一个项目都超过百万方，尤其是盐城项目是一个280万方的造城项目，淮安也类似于一个造城项目，包括泰兴，这是2017年，我刚到苏北区域公司时的一个现状。在集团战略牵引之下，我们快速的在半年的时间，至2017年底，快速的新拓展了十多个项目，迅速把总部搬迁到徐州，实现了由3座城市3个大项目转变到6座城市，30多个项目。苏北区域公司到目前为止，主要深耕的是苏北和皖北，用我们的话概括为“两省八城”，这8座城市里面我们有战略深耕城市、也有机会型的城市，这些城市的精细分类和精准布局，围绕战略承接，是我们区域突破百亿规模的关键所在。

△中南置地苏北区域公司

在这样的一个布局之下，在每个城市深耕的过程中，我们的产品体系也在不断迭代。从盐城的一个近300万方的一个造城项目，到现在，我们的产品“大、中、小”，“短、中、长”有一个很好的结构和比例搭配，在苏北，涵盖了“府、集、悦”3条住宅产品线；商业产品线里我们也涵盖了“城市首席城市综合体、特色主题街区”2条商业产品线；大的文旅项目，我们目前在淮安、在我们几个深耕城市，包括徐州，也在找一些机会实施。

整个苏北区域公司的产品线还是蛮全的，当然这里面又有我们的主力产品线，目前是两条，就是住宅+商业双轮驱动，住宅又以“刚改+首次改善”为主，“再改”为辅，整个产品战略也是非常清晰的。

组织方面，我们的组织从最初在盐城等3个城市，覆盖3个城市团队，到现在覆盖8个城市，整个组织顶层设计非常的扁平高效（区域公司到项目群），团队的结构也非常的健康，老、中、青三代中南人，在这里得到非常好的融合。

△中南置地苏北区域公司

文化，不用多说了，在徐州，相信我们楼事的媒体朋友应该都清楚，我们一贯的这种“简单、透明、阳光”，在我们这个区域还是体现的比较淋漓尽致；包括在公益事业我们也是不遗余力积极置身其中，在苏北、皖北的8座城市，广泛地参与一些公益性的活动，比如说做的频率比较高的“一厘米的温暖”，走进校园，走进生活困难的学生家庭，尽我们所能，做公益也是我们中南文化的一部分，我们认为一个企业，社会给予了我们很多，我们在做自己的事业的同时不能忘记回报社会，帮助一些需要帮助的群体。大致这就是苏北区域公司，从战略到产品，到组织和机制，到团队，到文化，到我们参与社会公益的一些点点滴滴吧！

Q5 楼事：您认为徐州市场是怎样的？它有哪些潜力？

毕兴矿：徐州市场，对于我来说，这个城市是非常有感触的，毕竟我的根在这里。离开徐州20多年了，2017年再次回到家乡，我觉得这是一座伟大的城市，如果说从大江苏的定义里面，它依然是 “苏北一哥”的范了，但更为重要的是在国家战略定位层面上，它是苏鲁豫皖22个地级市的战略中心城市，徐州的城市的定位，我觉得更多像是一个承接南北的战略中心城市，有一组量化数据，我可以分享一下：淮海经济区，97个县级市，22个地级市，能够辐射到的人口大约达到1.3亿，我想这样的量级，很多的副省会的城市，甚至省会的城市都未必有这么大的一个辐射范围，我对徐州的认知，它不仅仅是苏北的一哥，它是整个国家在淮海区域的战略中心城市，这是第一个方面的认知。

△图片来自发改委及互联网

第二个方面，基于房地产，我对这座城市的认知，从宏观、中观、微观三个层面做一个简要的介绍。【宏观层面上】，首先他的人口基础是非常庞大的，户籍人口加常住人口超过1000万，在全国二线城市里都是位居前列，而且这些人口又不单单是苏北的，不单单是徐州的，很多常驻人口，它吸附着苏鲁豫皖周围很多城市，既有山东的枣庄、济宁、包括临沂很多地方，都来徐州置业、创业、工作，再像北边商丘等河南几个地级市，西边像安徽蚌埠、阜阳、淮北、萧县等等，吸附能力相当的强，整个常驻人口达到这么一个高量级，自然它的消费力是很强大的，这是宏观的第一个方面。

宏观的另一个方面，我们徐州的整个GDP总量，已达到了7000亿的量级，这个量级就是放到江苏GDP大省都是排在第一方阵的，把它放在安徽、河南，这样的一个GDP总量地位就更为凸显了，所以第二个维度是说我们经济基础相当雄厚，包括徐州的支柱产业，徐州的工业精密机械，像我们徐工为代表的一批优秀的世界级的企业，是非常的厉害，除了第二产业，我们的第三产业也是非常发达，徐州自建城以来，大约有6000年的文明史，被誉为“华夏九州之一”， 旅游文化资源相当的丰富，每天大概有18万进进出出的客流，来徐州，旅游、置业、创业等等，这样的一个基础，我认为非常有吸附力，从整个的宏观的经济层面来讲，不论是人口还是产业支撑，我觉得这个城市让我们充满了非常大的想象空间。

△网曝的全省13市GDP数据

我们再来看一下中观市场，房地产大家更关注的是供需关系，徐州这座城市，至少从我们中南置地2017年进驻以来，整体在这两三年的时间里非常的稳健，供需关系（平衡），供应量不只是土地的供应，还是商品房的供应，非常的有节奏，有节拍，需求又相对的理性，整个供需端非常的平衡，这就使得徐州的量价非常的稳健，既不是过山车似的爆发式增长，遇到调控就开始光怪陆离，这也是基于徐州政府一些大智慧，从土地供应端，到整个房地产经营秩序的管控，到我们参与者，包括我们开发商，包括像楼事一批优秀的媒体同行，包括理性消费的购房者，共同的把这个中观的市场打造的非常健康。

再从5个方面看【微观】，就是从政府、企业、媒体、专家、购房者等5个角度来看微观，时间关系没办法全部阐述，拿一个点来看，比如参与主体之一的开发商，目前不只是全国20强，甚至全国30强都来徐州报道了，在微观层面上，因为这些品牌开发商的参与，不管是商品房还是我们的商办市场，越来越“品牌化”，基本上top20、top30都在这里了，把全国的一些非常好的产品，非常好的一些经验，包括一些服务体系，植入到在徐州开发的一些项目当中，品牌也好，产品力也好，服务体系也好，明显上了一个台阶，这两年徐州的一些期房也好，准现房市场也好，已经不是简单的代表一个徐州市场的产品和量级了，它更多的已经接轨全国优秀的一二线城市的产品服务体系。

基本上以上关于徐州这个市场，简单的通过宏观，中观，微观，简要的和大家做一个互动和交流，供大家做一些参考。

△中南置地苏北区域公司董事长兼总裁 毕兴矿

Q6 楼事：中南置地在徐州成功打造了观澜别院、璟悦等项目，中南在徐州有着怎样的战略布局？

毕兴矿：我们在徐州的战略布局，简要的介绍一下：2017年的6月，我们落子徐州第一个项目，就是位于徐州新城区，市政府旁，大龙湖畔，高端项目，只有1.3的容积率，近200亩的——观澜别院，这是第1个项目，应该讲它是一个高端改善低密的临湖项目，第2，第3个项目，我们很快的就在邳州的陆家嘴——邳州的新苏板块，最好的两块地收入囊中，这是在2017年9月30日，我记得非常清楚，第二天是十一放假，拿了这两块地，整个十一期间，团队就投入到这个项目的开发定位当中；第4，第5个项目，我们是分别位于泉山区的核心，云龙湖畔，2017年12月29日，拿了第5个项目，在我们医科大学对面，云龙区东区的核心——璟悦项目；在2018年，我们又陆续进入徐州的主城之一——鼓楼区，打造中山府，这是第6个项目；在铜山核心区，是我们也参与打造了两个优质项目，这个项目是一个百万方的大盘。

△观澜别院开盘现场

在一年半的时间里面，我们快速的在徐州战略布局8个项目，而这8个项目实际上是很有意思的，在徐州top20企业里面我们项目不算最多，但一定是布局最完整的一个，为什么这么说呢？在徐州主城涵盖的云龙区、新城区，泉山区、鼓楼区、铜山区我们均有优质项目布局其中；在下辖县级市里，在市场发展非常突出的邳州，我们也布局了两个项目。从现在复盘来看，我认为我们在徐州的布局还是非常精准的，当然整个精准的布局是源于集团的战略牵引和指导。

 △锦悦 开盘现场

 从整个产品层面，刚才讲的这8个项目，各有特色，我觉得验证一个项目好不好？关键不是我们自己怎么说，还是要看老百姓怎么说，老百姓认不认可。到目前为止也就基本上一年半的时间，这些项目中最快的开盘即清盘、最长的也就卖一年左右，基本上都清盘了，中山府，是一个新项目，其他几个徐州主城的，刚才提到的新城区，云龙区，泉山区的基本都清盘了，我认为市场及客户端是“好房子”最好的验证者。

最后说下我们新进入的鼓楼区开发的中山府项目，也是我们现在重点打造的一个北区重点项目。可能大家也听说过这个项目首开，在上半年，应该是徐州主城区一次性开盘量最大的项目，而且开盘当天就是85%去化率，在刚刚发布的一份榜单，徐州上半年签约套数、签约面积在主城区，中山府都是第一名。

△中山府开盘现场

Q7 楼事：中山府目前关注度颇高，项目最新动态是怎样的？

毕兴矿： 中山府在6月底实现首开，近700套房源，基本实现清盘，目前我们重点在做第二批次推盘的蓄客和推广工作，预计在9月初，会向市场推出第二批房源，约600套房源，产品涵盖全精装的高层和全精装的花园洋房两类，面积段主要集中在3个面积段：第一个是100㎡、全向阳、三开间朝南的三房，面向刚改客群；第二个是115㎡，功能非常完善的，为改善客户定制的一个全精装的成品户型；第三个户型，那就不得不重点推荐的是129㎡户型，南向有四个面宽，甚至有些客户评价说你们这个面宽比有些别墅还宽，十几米的大面宽，这更多的是我们 “宽、薄、亮、透”的户型设计理念的超预期兑现。怎样把最多的阳光，最多的新鲜空气，把健康给到我们的购房者，给到我们的业主。

 △中山府

Q8楼事：您认为2019下半年的房地产行业趋势是怎样的？苏北区域、徐州市场您有怎样的预见性？

毕兴矿： 谈不上预见，我觉得最值得我们敬畏的是市场，其他的事情可以以我们为中心，做好自己，但是市场永远是值得我们，作为开发者也好，作为行业参与者也好，最值得敬畏的。

可能不是简单的用“收紧”来概括或定义我所认知的宏观市场，可能更多的是，我认为可能从政策的调控到金融管控等等这些动作，我认为政府层面，宏观调控层面是为了这个行业能够长治久安，为了这个行当更稳健，更有序，做的一些很有远见的一些动作。我们作为一个品牌开发公司，实际上是非常拥护这些维护整个市场秩序而做的这些管控动作，我们认为大家在每一个端口做好自己该做的事情，比如说我们作为开发者，就是要把客群定位、客户的需求研究透， 一定不是说我们有什么标准化，我们就放到徐州，客户就会喜欢，我认为整个逻辑是不对的，实际上下半场的逻辑，就是真正把客户放到“C位”，最真实的需求来源于C端，客户真正的需求是什么，需求偏好点是什么？它会在哪些环节上愿意让度更多的价格换取他们所要的生活价值？我认为在下半场研究透客户真实的需求，站在客户的立场来看我们的产品研发，我们的服务升级。为什么最敬畏的是市场，因为市场是动态的，市场在变化的，昨天的需求不代表是今天的需求。第三个方面，我们要做好自己，来顺应整个宏观大势，来迎合或者符合客户最真实的需求，我想这三个方面是我本人更为关注，更为看重的。

△楼事对话 中南置地苏北区域公司董事长兼总裁 毕兴矿

No.5 谨慎与乐观

如果对徐州市场的基本面的判断，我觉得一如既往的，我会“相对谨慎乐观”，“谨慎”在于我们还有很多事儿，作为一个市场共同参与者，我们要做好自己，从品牌到产品，到整个售后服务体系，这是全生命周期，每个阶段都要做好自己，所以说在这方面，我们一定无时无刻都怀揣一颗敬畏之心，和一颗谨慎之心，要把自己的事儿做好了。“乐观”我认为是基于刚才提到的，徐州市场的宏观、中观、微观，基于以上认知，徐州凭借着持续良好的供需关系、理性的量价水平、最终市场依然会很健康！但无论如何，都是要时刻尊重市场，不能去做一些投机性的动作，“市场放松了，赚一票”、“市场下跌了，不用心做产品”，或者是怎么样的，我认为更重要的还是那句话：‘做好自己’。如果说市场每个参与者都做好自己，我相信，作为国家战略中心城市，徐州的房地产市场一定会成为全国一个健康的风向标，这是我的理解，所以还是两个词概括，对这片市场有“信心”，充满着“想象力”。

△ 中南置地苏北区域公司董事长兼总裁 毕兴矿

Q9楼事：对于未来，你对苏北区域公司有什么新的期许与规划么？以及对于您自己呢？

 毕兴矿：徐州作为我们苏北区域的战略深耕城市，我们是不满足于8个项目的布局，目前整体布局已初具成型，我们希望每个区有机会的话，从1个项目变成3个项目，变成5个项目，这样的话，下半年期望我们能够拿到更多优质项目，这是一个方面。第二个方面，也希望2019年的下半年，我们整个区域公司，包括徐州这么一个战略深耕城市，一些新项目，在年底，尤其是三季度，四季度能够跑赢大市，真正能把我们的产品和服务，把我们的潜能全部释放出来，能够满足或者说超预期的满足客户的需求，这是我们的一点小心愿吧。

Q10楼事：感谢毕总能在百忙之中抽出时间接受我们的采访，最后，我们想知道您从事房地产这么多年，希望您能分享一下成功的经验，勉励那些心存困惑的追梦人。

毕兴矿：见证了近20年地产行当“波澜壮阔般“的稳健前行！作为一名亲身经历者，我觉得非常幸运。实际上更多的想总结的一点，也是分享与大家的是：最值得我们敬畏的就是市场，市场代表的是不确定性，最值得敬畏的另外一个面就是客户，因为客户的需求在变，不论这条曲线，在过去20年，它怎么样的变化，只要抓住根本点，时刻敬畏市场，尊重客户需求，练好内功，做好自己就是“最好的应对”。我相信不管前方有任何的不确定性，相信我们都有应对之策。

你问我这么一个充满不确定性的周期里面有什么要给大家说的，可能还是那句话：丢掉幻想、守住底线，练好内功、做好自己，去应对市场端变化带来的不确定性。

△ 中南置地苏北区域公司董事长兼总裁 毕兴矿

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