楼事|实探娇山湖板块 楼市寒冬来袭,售楼处一片冷清提前入冬?

  • 事长评盘
  • 2018-12-03 19:42:24
  • 284029

无论是土地市场流拍增多还是开盘去化率的下跌,种种现象似乎都在向楼市唱空者倾斜,徐州楼市的冬天,真的要来了吗?当然,所有的纸上谈兵和臆测都毫无意义,今天起,楼事君实地前往多个板块的楼盘探一探楼市“温度”。

在徐州房地产市场,热闹的地方分三类:一是产业发达的区块,佼佼者是城东经济开发区板块;二是政府规划的发展中心,新城区板块便是代表;第三类则是景区房产,成功的是九里与娇山湖板块,更早的则是顶富区云龙湖板块。或许是诗和远方的召唤,楼事君第一站便来到了湖光山色的娇山湖板块

娇山湖片区不像旧城改造那样满目疮痍,由于是处女地开发,拔地而起的楼盘给人以全新的姿态。

翻开楼市地图可以发现,小小的娇山湖板块,能接连引发雅居乐、正荣、融创、碧桂园、银城等品牌房企纷纷进驻,加上政府的各种政策扶植,都使这里价值不断攀升。娇山湖板块也在今年完成了从“价值洼地”到“价值高地”的蜕变。无疑,这个区域是有潜力的,但潜力能有多大?

娇山湖板块区位图

交通:娇山湖板块以娇山湖为中心,眼下周边的交通并不是很便利。楼事君查询公交路线仅搭乘901路公交可通往凤凰山与娇山湖方向,且每30-60分钟一班,车次较少在建的地铁3号线有4站在娇山湖板块内,分别是湘江西路站、焦山村站、银山站以及创业园站,板块虽然不大,但是站点还是很密集的,未来随着三号线开通或许可以改善片区内的公共交通环境。

商业:在娇山湖板块目前没有商圈这个概念。近的商业只有六公里外的铜山万达商圈,周边建造的比较早的小区比如凤凰山小区周边有一些私营业主,基本满足日常生活需求,但大型商场和中高端购物需求非常欠缺。

通过对娇山湖片区内在售的娇山府、隐山观湖、湖悦天境及绿地湖语墅四个项目的实地走访,楼事君了解到整个板块对标的客户比较明确,铜山周边及大市范围内的刚改与改善客群。

而且一路走下来,几乎所有的置业顾问都试图引起楼事君对居住环境的共鸣,比如逃离城市喧嚣,比如享受着安静的独处时光……但在楼事君看来,过度渲染的说辞之下,掩盖的就是大写加粗的荒。不过这边的景观风景还是非常值得称道的,下面就每一个项目与大家分享一下楼事君的参观实感。

一、娇山府最为冷清

洋房均价高出周边1000+

下午一点左右,楼事君走进娇山府的案场内,第一印象是沙盘处与洽谈区相对冷清。在我听置业顾问讲解的时间里,仅到访了一组客户。其后一个多小时,案场客户数量有且仅新增一组客户,惨淡的到访量与首开去化的实际情况相联系,热度似乎所剩无几。(娇山府首开不足五成,已有媒体分析原因在于片区充足的后续供应与价格定位

空荡荡沙盘区与洽谈区一组客户

一期地块的施工工地

据不完全统计,娇山湖板块内除了目前加推的娇山府、隐山观湖、绿地湖语墅与湖悦天境之外,还有蓝城蘭园、凤凰源著、千禧城、银城致享城、梧桐公馆等5个待售项目,如此多的库存也足够购房者慢慢挑了。

项目动态:12月娇山府加1231011161720#8栋洋房,均为6-7层约200套房源,户型面积107-177㎡洋房,均价11900/

可以想见,在当前的市场环境下,隐山观湖洋房均价10500/㎡、绿地湖语墅均价10400/㎡、湖悦天境约10600/㎡,相同产品类型娇山府洋房售价在11900/㎡高出一千多一平,没有过硬的产品,很难吸引更多客户目光。(价格均为探盘当天,各项目置业顾问口述得到)

娇山府样板间实景照

二、颐居·隐山观湖 产品类型丰富拼性价比

从娇山府出来约半个路口抵达隐山观湖项目,路上遇到两个刚看完项目的小夫妻,简单了解了一下他们对项目的看法,他们坦陈选择隐山观湖最直接的原因:便宜。据悉在售洋房均价10500/㎡,高层均价9000/㎡,价格较4月份首开均有所上调,但幅度不大。

项目动态:项目加推A1地块的29131415#A2地块78#以及B1地块1113141718#部分房源。

从地图上看,隐山观湖距离最近的地铁站步行也需约1.5公里,谈不上真正意义的地铁房,好在价格优势明显,项目体量大,有高层、小高层、洋房产品,产品类型较为丰富。其次小区自身配套:幼儿园、社区居委会、医疗服务中心、文体中心,为小区住户上学、就医、娱乐提供方便。

三、湖悦天境尾盘清仓 

绿地湖语墅145㎡实景示范区公开

湖悦天境与绿地湖语墅项目湖景优势突出,紧邻娇山湖一线湖景。湖两岸的道路修的平整又漂亮,随处可见的楼盘广告指示牌似乎告诉着来往的人群:来这里看房比看湖的人多的多。(房比人多

道路上车稀人疏

湖悦天境与娇山府情况相似,偌大的售楼处没有见到一个客户的身影。置业顾问告诉楼事君,目前项目仅剩10套房源待售,均价10600/㎡,毫无去化压力。

绿地湖语墅地块面积较大,其中一期二期住宅均于一年前交房,与门卫沟通获悉社区入住率并不是很高,大部分业主拿房至今都未装修。目前项目在售娇山湖南岸的四号地块,户型面积为135㎡与145㎡洋房。总的来说,相较于其他三个项目,湖语墅距离娇山湖与地铁站资源更近,优势更明显。

本周六(12月1日)也公开了145㎡户型的实景示范区与样板间。

一年多前还卖五六千均价的板块,短短时间就跳涨到10000+,一大批洋房产品的落地,离不开区域自身环境优势及房企匠心打造,但按照目前所拥有交通与商业配套来看的话,这个价格还是有点超前的,周边较荒的商业配套也有待完善。

登录后点评
一键登录:
还没人点评过,快来抢个沙发......
发表评论
热门评论 0条)
最新资讯
热门楼盘
换一换
新版
反馈
楼事网