通俗点来说，楼市其实就是一个巨大的商场，那些看似高端的楼盘，本质也不过就是等待被挑选的商品。

而铜山区，绝对是一个挤满了商品的商场。

近年来，诸多房企纷纷选择进驻铜山区，使得铜山区里挤满了待售商品，一时间让顾客挑花了眼。以娇山湖版块为例，据不完全统计，目前娇山湖板块已有9家新盘，其中包括5家还未入市的纯新盘。

（娇山湖版块新盘汇总表格）

面对同样的消费者基数，商品少时，商贩占据主动权；反之，商品多时，顾客自然就会占据主动权。这样“供大于需”的局面，对于开发商来说，绝对是一个不小的考验。

近日，楼事君探访了位于娇山湖板块的——娇山府，距离首开已经过去快2个月了，其又面临着怎样的现状呢？

（娇山府）

雅居乐徐州首拿地 正荣负责操盘

娇山府择址凤凰山南、娇山湖以北，为2017-34号地块。今年1月份，雅居乐以34672万元摘下，最高楼面价达5723元/㎡，同时这也是雅居乐首次进入徐州市场，随后，其宣布与正荣、合景泰富两家合作，并由正荣操盘。

这同样也是正荣首入徐州市场。

房企抱团合作在徐州市场上十分常见，之前楼事君也分析过，合作意味着各取所长，不论是对房企，还是对置业者，都是一个双赢的事情。

而这三大品牌房企合作，会打造出怎样一个产品呢？我们继续来看。

“背山面水”好格局 周边配套稍逊

娇山府项目分为2期，目前1期部分楼栋在售，2栋规划暂未完全明确，暂时不表。项目1期共18栋楼，打造的均是6-7层小洋房，户型段为107-117㎡，容积率为1.2，车位配比为1:1.79。

（沙盘）

项目背靠凤凰山，南面为娇山湖，是典型的背山面水的格局，同时项目周边还有小郭山、独龙山等众多自然资源，应该算得上是铜山区自然资源较好的项目了。

（区位图）

（娇山湖-图片来源于网络）

除去较好的自然资源优势外，娇山府还有一个比较突出的点，就是周边学校资源比较多：项目自建一个9班制幼儿园，且临近娇山湖小学、凤凰城中学，其中娇山湖小学已经开始招生了，但是最后的学区划分还是要以官方文件为主。

（娇山湖小学-图片来源于网络）

而项目周边的交通、商业配套就不大出彩了。项目周边有华山路、珠江路等道路，虽有多辆公交通行，但距离地铁3号线焦山村站还有1.5公里的距离，不算特别便捷；商业方面，除去规划的商业水街之外，最大的商业综合体为铜山万达，但开车过去还需15-20分钟时间。

看完整个项目，楼事君发现虽然部分配套不太完善，但是项目本身还是可圈可点的。

首开遭遇滑铁卢？ 192套房源两个月还没卖完？

雅居乐徐州第一子，且有正荣和合景两大名企的加持，市场对这个项目的期待值自然是不言而喻。在众人的殷切期待之下，娇山湖终于在9月初迎来了首开，推出7#、8#、9#、12#、13#、15#、18#、19#栋楼，共计192套房源，总价在110万到160万，均价11900元/㎡。

这个价位比绿地湖语墅、湖悦天境都高，甚至比湖语墅贵了近2000元/㎡！

截止到楼事君实地探访，据项目工作人员介绍，项目去化7成左右，目前仍有少量房源在售。

但在此之前，楼事君听到业内有小道消息说其首开当天仅卖了20余套。

这两种去化数据形成了鲜明对比，究竟哪一种是真的呢？楼事君翻阅了娇山府的官方微信，发现并没有开盘战绩的任何内容。

（娇山湖官微截图）

娇山府的首开遭遇滑铁卢，我们不难看出其入市后的去化压力。距离开盘已经过去近2个月时间了，娇山府的192套房源至今未售罄，这样的成绩应该也给铜山区的其它项目带来了不小的压力！

而当楼事君问到加推计划时，工作人员则表示不知情。

结语

根据楼事君的实地探访，发现该项目的产品、地段都还算可以，尤其是其“背山面水”的格局，与低密度洋房产品的定位极为契合。但是为什么它入市后却面临这么大的去化压力呢？楼事君也就此简单分析了一下：

①铜山区目前存货多，竞争压力大；

②相对于周边其他项目而言，娇山府的入市价格有点偏高；

③项目前期蓄水不足。

最后楼事君要说，铜山区这个巨大的商场里已经积攒了很多存货了，随着这些楼盘的陆续开盘，开发商的压力也会越来越大。而越来越理性的置业者，掌握着主动权，就等着淘出性价比最高的那个了！